Možete li graditi ili ne: pogledajte detaljni regulacioni plan (tzv. detaljni urbanistički plan)

Jedna od 6 stvari koje treba da proverite pre kupovine zemlje u Beogradu, je šta je dozvoljeno graditi na tom zemljištu. Da biste to saznali, morate da dobijete izvod iz urbanističkog plana (tzv. akt o urbanističkim uslovima) od Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove. I zavisno od toga da li postoji ili ne detaljni regulacioni plan za područje gde se nalazi vaš plac, dobićete ili ne taj dokumenat. Pogledajmo sada proceduru sa više detalja.

Detaljni regulacioni planovi

Čitav grad Beograd je pokriven Generalnim urbanističkim planom Beograda do 2021 urađenim od strane Urbanističkog zavoda Beograda. Generalni plan je usvojen od strane Skupštine Grada Beograda 27 septembra 2003 godine.

Generalni plan Beograda 2021 (source Urbanističkog zavoda Beograda).

Generalni urbanistički plan daje generalne smernice i uslove za izgradnju grada Beograda. Zasnovani na tom generalnom planu, detaljni regulacioni planovi moraju biti urađeni za svaki deo grada, da bi specificirali, za svaki pojedinačni plac, uslove i pravila gradnje. Izrada ovih planova je u toku. Za neke delove grada Beograda već su urađeni detaljni regulacioni planovi, dok za neke delove (posebno na periferiji grada) takvi planovi još nisu urađeni i njihova izrada je tek u pripremi.

detaljni regulacioni planovi = detaljni urbanistički planovi

Napomena da detaljni regulacioni planovi urađeni pre usvajanja novog Generalnog plana Beograda 2003, se zovu detaljni urbanistički planovi (opisali smo ovaj dokumenat u namenskom članku). Znači “detaljni regulacioni planovi” i “detaljni urbanistički planovi” su dva termina za manje više istu stvar.

Glavna razlika je što, detaljni urbanistički planovi koji su urađeni pre usvajanja Generalnog plana, ponekad ne prate novo usvojena pravila što može otežati njihovu primenu.

Primer detaljnog regulacionog plana za Vračar u blizini Hrama Svetog Save (izvor Beoland).

izvod iz urbanističkog plana = akt o urbanističkim uslovima

Dokumenat o urbanističkim uslovima za određenu parcelu, izveden iz detaljnog regulacionog plana, zove se izvod iz urbanističkog plana. Isti dokumenat izveden iz detaljnog urbanističkog plana (urađenog pre 2003 godine) zove se akt o urbanističkim uslovima. Znači ponovo, “izvod iz urbanističkog plana” i “akt o urbanističkim uslovima” su dva naziva za praktično isti dokumenat. Dobićete jedan ili drugi u zavisnosti od lokacije vašeg placa u tim planovima.

Ponovo postoji mala razlika između dva dokumenta. Da bi ste dobili akt o urbanističkim uslovima, morate imati vlasnički list kojim ćete dokazati svoje pravo na zemljištu. Za dobijanje izvoda iz urbanističkog plana ne morate imati vlasnički list.

Gde dobiti prave informacije

Da bi ste saznali prave informacije o zemljištu, morate otići u Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove. Oni rade sa strankama 2 sata, od 14:00 do 16:00, svakim radnim danom, osim petka. Postoji sada i nova mogućnost dobijanja informacija koristeći internet alate koje smo opisali u drugom članku .

Kada odete u Sekretarijat, možete tražiti usmenu informaciju o uvidu u detaljni urbanistički plan za područje gde se nalazi vaš plac. Ukoliko vam treba formalan dokumenat, izvod ili akt, da biste, na primer, otpočeli proces za dobijanje građevinske dozvole, treba da popunite zahtev i uz zahtev priložite kopiju plana izdatu od strane Geodetskog zavoda koja nije starija od šest meseci.

Neovisno od toga da li tražite informacije formalno ili neformalno, možete dobiti različite odgovore zavisno od situacije vezane za vaše zemljište.

1. Detaljni regulacioni plan postoji za područje gde se nalazi vaš plac

   Možete dobiti sve osnovne informacije o planiranim putevima i infrastrukturi, građevinskim koficijentima itd. Trebalo bi da možete direktno dobiti izvod iz urbanističkog plana za vaš plac. U nekim slučajevima, može se desiti da ne možete dobiti izvod iz urbanističkog plana i da zatraže od vas da predhodno uradite urbanistički projekat za vaš plac. Ovo se može desiti, na primer, kada vaš plac nema direktan pristup javnoj saobraćajnici, ako je došlo do ispravke granica ili ako plac mora da se podeli.

2. Nema detaljnog regulacionog plana za područje gde se nalazi vaš plac

   U ovom slučaju, ne možete dobiti konkretne informacije (osim onih osnovnih koje sadrži Generalni plan), niti možete dobiti izvod iz urbanističkog plana. U nekim slučajevima, može se desiti da vam odobre izvod direktno iz Generalnog plana i na osnovu urađenog urbanističkog projekta. Morate da proverite takvu mogućnost direktno u Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove. Zavisno od lokacije i drugih faktora, može se desiti da vam odobre. U tom slučaju će tražiti od vas da uradite urbanistički projekat za vaš plac.

Izhod je da ćete dobiti ili ne izvod iz urbanističkog plana, sa ili bez potrebe za urbanističkim projektom. Objasnili smo izradu urbanističkog projekta u posebnom članku. Ostaje sada, šta sledi ako možete ili ne možete da dobijete izvod iz urbanističkog plana.

Ako možete dobiti izvod iz urbanističkog plana

Izvod, koji ćete dobiti u Sekretarijatu za urbanizam i građevinske poslove, sadrži sve informacije koje su vam potrebne za planiranje izgradnje. Dobićete informacije kojoj zoni pripada vaše zemljište (zona individualne gradnje, komercijalna zona, industrijska zona itd), minimalnu udaljenost od ulice, indeks izgrađenosti, stepen zauzetosti i druge građevinske parametre. Detaljan opis ovog dokumenta dali smo u za to posvećenom članku. Odatle možete nastaviti proceduru dobijanja odobrenja za izgradnju.

Ako ne možete dobiti izvod iz urbanističkog plana

Ovo je slučaj kada nema detaljnog regulacionog plana urađenog za područje gde se nalazi vaš plac i nema mogućnosti da se dobije jedan zasnovan na urbanističkom projektu. To jednostavno znači da zasada ne možete graditi legalno na vašem placu. Naravno, za mnoge ljude, ovo nije prihvatljiva situacija i počinju izgradnju bez dozvole koju ionako ne mogu dobiti. Nadajmo se da će se u skoroj budućnosti situacija promeniti na bolje jer sve više delova grada Beograda biva pokriveno detaljnim regulacionim planovima.